Due diligence technique à Genève : les 47 points que personne ne vérifie

Pourquoi 80% des due diligences techniques ratent l'essentiel

La plupart des audits techniques avant acquisition se résument à une visite de 3 heures et un rapport de 20 pages. L'expert regarde la façade, vérifie la chaudière, note quelques fissures et conclut « état satisfaisant pour l'âge du bâtiment ».

Le problème : les vrais risques ne sont jamais visibles à l'œil nu. Ils sont dans le croisement entre l'état technique, la réglementation genevoise et les obligations futures. Et c'est précisément ce croisement que personne ne fait.

Les 4 couches d'analyse que vous devez croiser

Un audit visuel ne couvre qu'une seule couche. À Genève, il en faut quatre, et c'est leur croisement qui révèle les vrais risques.

Couche 1 : État du bâti, ce qui se dégrade

Les points critiques ne sont pas ceux qu'on croit. Un ravalement de façade, ça se voit. Une carbonatation du béton dans les sous-sols, non.

Structure porteuse :

• Carbonatation du béton armé, mesure au phénolphtaléine. Si la profondeur de carbonatation atteint les armatures, c'est une réparation à 150-300 CHF/m² sur toute la surface concernée
• Fissures actives vs passives, poser un témoin plâtre pendant 3 mois avant de conclure
• Tassements différentiels, relevé altimétrique, vérifier les angles du bâtiment

Enveloppe, les vrais coûts :

Poste	Signe d'alerte	Coût de remplacement
Façade crépi sur isolation	Fissurations en toile d'araignée, sondage creux	180-280 CHF/m²
Étanchéité toiture plate	Cloques, végétation, stagnation d'eau	120-200 CHF/m²
Menuiseries bois (pré-1995)	Joint vitrage sec, bois gonflé, simple/double vitrage	800-1'500 CHF/unité
Balcons en porte-à-faux	Éclatement béton, armatures visibles, fissures en sous-face	2'000-5'000 CHF/balcon

Le piège classique : les balcons. À Genève, les immeubles des années 60-80 ont des balcons en béton armé avec une étanchéité d'origine souvent défaillante. La corrosion des armatures est invisible depuis le dessus. Un diagnostic balcons seul peut révéler 200'000 à 500'000 CHF de travaux sur un immeuble de 30 logements.

Couche 2 : Performance énergétique, ce qui coûte chaque année

L'IDC (indice de dépense de chaleur) est le juge de paix. Pas le CECB théorique, l'IDC réel, mesuré sur 3 ans de consommation.

Seuils critiques à Genève : Ce que le vendeur ne vous dit pas :

• Un IDC déclaré à 750 MJ/m² peut masquer une réalité à 900+ si les relevés sont basés sur une année douce
• L'OCEN peut exiger un assainissement dans un délai de 10 ans pour les bâtiments > 800 MJ/m²
• Le coût d'assainissement typique pour passer de 800 à 450 MJ/m² : 250 à 400 CHF/m² de SRE, soit 500'000 à 800'000 CHF pour un immeuble de 2'000 m²

Méthode de vérification :

• Demander les 3 dernières factures de mazout/gaz (pas les déclarations, les factures)
• Calculer l'IDC réel : consommation × pouvoir calorifique / SRE
• Comparer avec l'IDC déclaré, un écart de plus de 15% est un signal d'alerte

Couche 3 : Conformité réglementaire, ce qui bloque

À Genève, la non-conformité réglementaire est une bombe à retardement. Ce n'est pas une question de « si » mais de « quand » l'administration vous rattrapera.

Diagnostic amiante (obligatoire avant tout travaux) :

• Bâtiments construits avant 1991 : présence quasi certaine (flocages, colles de carrelage, joints de fenêtres, gaines techniques)
• Coût du diagnostic : 3'000-8'000 CHF selon la taille
• Coût de désamiantage si positif : multiplie le budget travaux par 1.3 à 2.5
• Le piège : le vendeur n'a pas d'obligation de fournir un diagnostic amiante. C'est à l'acquéreur de le demander

LDTR, le contrôle des loyers post-travaux :

C'est LE point spécifique à Genève que les investisseurs hors canton sous-estiment systématiquement.

La règle cruciale : seuls les travaux créant une plus-value peuvent être partiellement répercutés sur les loyers. Le remplacement à l'identique (fenêtres, chaudière) = entretien = 0% de répercussion. L'amélioration (simple → triple vitrage, mazout → PAC) = plus-value = répercussion partielle, contrôlée par l'OCLPF pendant 3 à 5 ans. Autorisations de construire :

• Vérifier au Département du territoire que tous les travaux réalisés ont une autorisation correspondante
• Les surélévations, vérandas, transformations de combles sans autorisation = obligation de remise en état à vos frais
• Délai de prescription : 30 ans à Genève pour les infractions en zone à bâtir

Couche 4 : Projection financière, ce qui arrive dans 5-10 ans

L'audit ne sert à rien s'il ne chiffre pas les scénarios futurs. Trois questions à poser :

1. Quels travaux dans les 5 prochaines années ?

• Urgences (sécurité, étanchéité) : budget immédiat
• Mise en conformité énergétique : budget 3-5 ans
• Renouvellement installations techniques (ascenseur, chauffage, électricité) : budget 5-10 ans

2. Quel impact sur le rendement net ? 3. Quel timing optimal ?

• Réaliser les travaux subventionnables avant le durcissement prévisible des conditions
• Phaser pour maximiser les déductions fiscales tant que la valeur locative existe
• Anticiper les délais administratifs genevois : 6 à 12 mois entre le dépôt d'une demande d'autorisation et le début des travaux

Combien coûte une vraie due diligence ?

Type de bien	Honoraires	Ce qui est inclus
< 10 lots	8'000-15'000 CHF	Audit bâti + énergie + réglementaire + chiffrage
10-30 lots	15'000-30'000 CHF	+ analyse LDTR + scénarios financiers
30+ lots ou portefeuille	Sur devis	+ benchmark marché + modèle DCF intégré

Ce qu'il faut exiger du vendeur AVANT la visite

• 3 dernières factures énergétiques (mazout/gaz/électricité)
• Dernier rapport de ramonage ou contrat d'entretien chaudière
• Diagnostic amiante existant (s'il y en a un)
• Plans cadastraux et autorisations de construire
• Liste des travaux réalisés sur les 10 dernières années
• État locatif avec baux types
• PV des dernières AG (si PPE)
• Contrats d'entretien en cours (ascenseur, chauffage, jardin)

Sans ces documents, la due diligence est incomplète, et les risques restent cachés.

Cette analyse s'inscrit dans un pilotage plus large : voir notre guide de l'AMO à Genève et notre analyse de la LDTR genevoise.

Questions fréquentes

Qu'est-ce qu'une due diligence technique ?

C'est l'audit complet d'un bien avant acquisition : état du bâti, performance énergétique, conformité réglementaire et coûts cachés. À Genève, elle croise ces couches avec les contraintes cantonales (LDTR, amiante, obligations énergétiques).

Quels documents exiger du vendeur avant la visite ?

Les trois dernières factures énergétiques, le diagnostic amiante s'il existe, les plans et autorisations de construire, la liste des travaux réalisés sur dix ans, l'état locatif et, en PPE, les procès-verbaux des dernières assemblées.

Pourquoi un audit visuel ne suffit-il pas ?

Les vrais risques ne sont pas visibles à l'œil nu : carbonatation du béton, corrosion des armatures de balcons, IDC réel supérieur au déclaré, travaux sans autorisation. C'est le croisement des couches d'analyse qui les révèle.

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